Copropriété : la notification électronique devient la règle

Publié le 21/09/2026

En bref

• Depuis l’entrée en vigueur du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, publié au Journal officiel du 24 décembre 2025, les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique.

• La voie postale redevient possible sur demande du copropriétaire, qui peut la formuler à tout moment et par tout moyen permettant d’établir la date de réception.

• Le syndic doit rappeler cette possibilité sur les avis d’appels de charges et sur les convocations.

• Le copropriétaire qui n’a pas demandé le papier doit notifier son adresse électronique au syndic.

• Le décret complète aussi l’état daté pour l’emprunt collectif, le contrat type de syndic et la procédure d’autorisation des travaux d’isolation réalisés par un copropriétaire.

1. Le texte et son origine

Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 modifie le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il a été publié au Journal officiel n° 0301 du 24 décembre 2025, et entré en vigueur le lendemain de sa publication. Il est pris pour l’application des articles 25-2-1, 26-4 et 42-1 de la loi de 1965.

Il ne crée pas de droit nouveau : il met en œuvre le volet copropriété de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé, qui avait notamment réécrit l’article 42-1 de la loi de 1965 pour faire de la voie électronique le principe, créé l’article 25-2-1 sur les travaux d’isolation et institué l’emprunt collectif à adhésion automatique des articles 26-4 et suivants.

2. Le renversement du principe

Le nouvel article 64 du décret de 1967 pose que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, soit par lettre recommandée électronique, soit par un procédé électronique mis en œuvre par un prestataire de services de confiance qualifié, dans les conditions des articles 64-5 à 64-9. Le délai que fait courir une notification électronique part du lendemain de la transmission, par ce prestataire, de l’avis informant le destinataire de l’envoi. L’article 64-1 réserve l’envoi postal au copropriétaire qui demande à recevoir ses courriers par cette voie. L’article 64-2 impose au syndic d’accompagner les avis d’appels de charges et les convocations d’une mention rappelant cette faculté. L’article 64-3 valide la remise contre récépissé ou émargement. L’article 64-4 précise que la demande de voie postale peut être formulée à tout moment et par tout moyen permettant d’établir avec certitude sa date de réception.

Deux précisions pratiques doivent être retenues.

Un simple courriel, même avec accusé de lecture, ne constitue pas une notification. Seuls la lettre recommandée électronique et le procédé reposant sur un prestataire qualifié produisent les effets d’une notification.

L’adresse électronique doit avoir été notifiée au syndic. Une adresse simplement déposée sur un extranet ou communiquée de façon informelle ne suffit pas. Le Groupe de recherche en copropriété, dans sa préconisation n° 19 consacrée aux notifications après le décret du 22 décembre 2025, recommande de ne retenir que les adresses recueillies par notification.

3. Revenir au papier : comment et à partir de quand

La demande est libre, gratuite et sans motif. Elle peut être adressée à tout moment, par lettre recommandée, par remise contre récépissé ou par tout autre moyen donnant une date certaine. Selon l’article 64-4, la demande prend effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic. Formulée en assemblée générale, elle prend effet le jour même, et le syndic en fait mention au procès-verbal.

4. L’enjeu : la régularité des assemblées

C’est le point le plus sensible du nouveau dispositif. Une convocation irrégulièrement notifiée fragilise l’assemblée générale. Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose du délai de contestation de l’article 42 de la loi de 1965 pour agir à compter de la notification du procès-verbal.

Deux réflexes s’imposent donc. Le syndic doit s’assurer que chaque copropriétaire est destinataire par le canal qui lui est opposable : voie électronique si son adresse a été notifiée, voie postale s’il l’a demandée. Le copropriétaire, de son côté, a intérêt à conserver la preuve de sa demande et de la date à laquelle le syndic l’a reçue.

5. Les autres apports du décret

L’état daté et l’emprunt collectif. L’état daté remis lors d’une vente doit désormais mentionner le montant restant dû par le copropriétaire vendeur qui participe à l’emprunt souscrit par le syndicat au titre de l’article 26-4 de la loi de 1965, ainsi que les sommes versées par l’établissement de cautionnement en cas de défaillance. Le décret organise également un avis préalable pour le versement des contributions au remboursement de cet emprunt.

Ce dispositif d’emprunt collectif, issu de la loi du 9 avril 2024, fonctionne par adhésion automatique : le copropriétaire y participe sauf refus notifié au syndic dans le délai prévu, suivi du paiement de sa quote-part. La charge suit le lot en cas de vente, ce qui explique la nouvelle mention dans l’état daté.

Le contrat type de syndic. Deux prestations particulières rémunérables sont ajoutées à l’annexe du contrat type : la constitution et le suivi du dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat, et la gestion de cet emprunt. Elles concernent les contrats conclus après l’entrée en vigueur du décret, et les contrats en cours sous réserve d’un avenant (article 22 du décret).

Les travaux d’isolation réalisés par un copropriétaire. Le décret organise la procédure permettant à un copropriétaire de faire réaliser à ses frais des travaux d’isolation de la toiture ou du plancher affectant les parties communes, en application de l’article 25-2-1 de la loi de 1965 : le syndic inscrit la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit sa notification et, en cas d’autorisation, le copropriétaire réalise les travaux conformément au descriptif détaillé présenté, après l’expiration du délai de contestation de deux mois prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi de 1965 (nouvel article 10-4 du décret de 1967).

6. Le décret du 9 janvier 2026 : un texte à ne pas confondre

Le décret n° 2026-10 du 9 janvier 2026, souvent cité à côté du précédent, porte sur un tout autre objet : il crée le label « gestion des copropriétés en difficulté », qui reconnaît les compétences des administrateurs judiciaires dans le traitement des copropriétés en difficulté. Il insère des dispositions dans la partie réglementaire du code de commerce et est complété par un arrêté du même jour sur l’attribution et le retrait du label et sur la formation continue.

Il ne modifie ni la loi de 1965 ni le décret de 1967. Pour une copropriété qui n’est pas placée sous administration provisoire, il est sans incidence.

7. Les échéances à ne pas manquer en copropriété

Le diagnostic de performance énergétique collectif concerne les immeubles d’habitation dotés d’installations collectives, sa validité est de dix ans. Le projet de plan pluriannuel de travaux porte sur dix ans et s’actualise tous les dix ans, sur le fondement de l’article 14-2 de la loi de 1965. Le fonds de travaux de l’article 14-2-1 est alimenté par une cotisation annuelle qui ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux du plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel, ou à 5 % du budget prévisionnel en l’absence de plan, sous réserve des dispenses prévues par la loi.

8. Ce qu’il faut faire

Pour le copropriétaire. Vérifier quelle adresse électronique le syndic détient, et la lui notifier formellement si nécessaire. Demander par écrit le maintien de la voie postale si l’on souhaite continuer à recevoir les convocations par courrier, et conserver la preuve de cette demande. Contrôler que la convocation reçue emprunte bien un procédé valable.

Pour le conseil syndical. Demander au syndic quel procédé technique il a retenu et à quel coût. Vérifier la présence de la mention exigée par l’article 64-2 sur chaque appel de fonds et chaque convocation. Faire le point sur l’état des adresses électroniques avant la convocation de l’assemblée annuelle. Examiner l’avenant proposé au contrat de syndic pour les prestations liées à l’emprunt collectif. Inscrire à l’ordre du jour, selon la taille de la copropriété, le diagnostic de performance énergétique collectif et le plan pluriannuel de travaux.

9. En résumé

Le décret du 22 décembre 2025 ne bouleverse pas le droit de la copropriété, mais il déplace une charge : hier, le syndic devait recueillir un accord pour écrire par voie électronique ; aujourd’hui, le copropriétaire doit se manifester pour continuer à recevoir du papier, et fournir son adresse électronique dans le cas contraire.

Sources

• Décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967

• Journal officiel n° 0301 du 24 décembre 2025, sommaire

• Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2-1 (fonds de travaux)

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25-2-1 (travaux d’isolation)

• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 10-4

• Décret n° 2026-10 du 9 janvier 2026 relatif au label « gestion des copropriétés en difficulté »

• Arrêté du 9 janvier 2026 relatif au même label

• ANIL, emprunt collectif à adhésion automatique

• ANIL, diagnostics d’immeuble obligatoires

• Service-public, projet de plan pluriannuel de travaux

• Ministère de la transition écologique, diagnostic de performance énergétique

• Institut national de la consommation, le fonds de travaux

• Préconisation n° 19 du GRECCO sur les notifications après le décret n° 2025-1292

Avertissement

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